Polacy coraz chętniej kupują mieszkania i domy „na kredyt”. Najczęściej jest to kredyt hipoteczny. Właściciele nieruchomości obciążonych hipoteką często pozostają w błędnym przekonaniu, że do czasu całkowitej spłaty kredytu nie mogą nią rozporządzać. Wiele osób uważa, że do dokonania darowizny takiej nieruchomości niezbędna jest zgoda banku i w przedbiegach rezygnuje z dalszych działań. Jak faktycznie kształtuje się możliwość dokonania darowizny nieruchomości obciążonej hipoteką?
Cel ustanowienia hipoteki
Zgodnie z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
Powyższe rozwiązanie ustawowe oznacza, że ustanowienie hipoteki ma na celu zabezpieczenie wierzyciela. W omawianym przypadku – bank poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości jest zabezpieczony, na wypadek gdyby kredytobiorca zaprzestał spłaty kredytu. Przepis stanowi również, że zabezpieczenie to trwa niezależnie od tego czyją stała się własnością. Już sama konstrukcja przedmiotowego przepisu wskazuje nam, że nieruchomość obciążona hipoteką może zmieniać właścicieli – między innymi poprzez dokonanie darowizny.
Darowizna nieruchomości – a zgoda banku?
Jak już wcześniej wskazałem – uzyskanie zgody banku na dokonanie darowizny nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest wymagane.
Zgodnie z art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Jak wynika z powyższego przepisu – bank nie może ograniczyć nas w zakresie zbywania nieruchomości obciążonej hipoteką poprzez zapis umowny.
Darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką – odpowiedzialność
Należy mieć na uwadze, że dokonując darowizny nieruchomości – obdarowany staje się również dłużnikiem banku. Różnica między odpowiedzialnością darczyńcy, a obdarowanego jest jednak bardzo istotna. Darczyńca, który zaciągnął kredyt hipoteczny – jest dłużnikiem osobistym banku – wobec czego odpowiada całym swoim majątkiem za zobowiązanie (spłatę kredytu). Natomiast obdarowany – staje się dłużnikiem rzeczowym (hipotecznym) i jego odpowiedzialność zostaje ograniczona jedynie do nieruchomości obciążonej i tylko do wysokości hipoteki. Bank nie może zatem dochodzić zaspokojenia roszczenia z innych składników obdarowanego (dłużnika rzeczowego).
Forma umowy darowizny
Darowizna powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Wynika to z faktu, że do przeniesienia własności nieruchomości w drodze umowy wymagana jest forma szczególna (akt notarialny). W celu dokonania darowizny nieruchomości należy więc skontaktować się z notariuszem, który wskaże jakie dokumenty powinniśmy przygotować w celu sprawnego dokonania czynności.
