Umowa darowizny nieruchomości jest w praktyce bardzo często wykorzystywana przez darczyńców, którzy chcą mieć pewność, że po ich śmierci określona osoba będzie jedynym właścicielem nieruchomości i nie będzie musiała martwić się postępowaniem spadkowym. Przeważnie sytuacje takie dotyczą rodziców, którzy darują nieruchomość na rzecz jednego ze swych dzieci. Stanowić ma to akt wdzięczności za opiekę i wsparcie, które jednocześnie wykluczy innych spadkobierców od nabycia wartościowego składnika majątku. Rozwiązanie takie naraża jednak obdarowanego na konieczność wypłaty zachowku na rzecz innych spadkobierców. Jak sprawić, aby właścicielem nieruchomości stała się określona osoba i nie była ona zobowiązana do wypłaty zachowku?
Umowa dożywocia czy umowa darowizny?
Umowa darowizny jest oczywiście popularniejszą formą rozporządzenia majątkiem niż umowa dożywocia. Jednakże spadkobierca ustawowy na rzecz, którego została dokonana darowizna będzie zobowiązany do wypłaty zachowku. Oczywiście na potrzebny niniejszego artykułu przyjąć należy, że spadkodawca nie pozostawił po sobie innego wartościowego majątku podlegającego podziałowi. Osoba, która chce faktycznie rozporządzić swoim majątkiem w postaci nieruchomości – nie narażając przyszłego jej właściciela na konieczność zapłaty zachowku powinna wybrać umowę dożywocia. Została ona uregulowana w kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 908 § 1 k.c.
Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Umowa dożywocia – korzyści
Umowa dożywocia jest na gruncie obowiązujących przepisów i linii orzeczniczej uważana za umowę odpłatą (przeciwnie niż umowa darowizny). Oznacza to, że wykonywania umowy dożywocia nie należy doliczać do substratu zachowku. Jednocześnie gwarantuje ona, że zbywca nieruchomości aż do śmierci będzie mieć zapewnioną odpowiednią opiekę i pielęgnację. Wszakże przy umowie darowizny bardzo często zdarza się tak, że obdarowany wykonuje tożsame obowiązki, jakie wiążą się z umową dożywocia – jednak jego sytuacja prawna na wypadek śmierci darczyńcy diametralnie się różni. Trzeba mieć na uwadze, że przy umowie darowizny – obdarowany jest narażony na wystąpienie przeciwko niemu z roszczeniami o zachowek. Podnoszenie przed Sądem argumentów, iż intencją spadkodawcy (a zarazem darczyńcy) było pozbawienie prawa do zachowku innych spadkobierców nie przyniesie z pewnością oczekiwanego rezultatu.
Umowa dożywocia = brak zachowku
Jak wynika z powyższej analizy – umowa dożywocia stanowi lepsze zabezpieczenie zarówno dla zbywcy nieruchomości (który będzie mięć zapewnioną opiekę), jak i dla nabywcy nieruchomości (który uniknie roszczeń o zachowek). Umowę dożywocia – jako umowę przenoszącą własność nieruchomości należy zawrzeć w formie aktu notarialnego.
